Wie van ons heeft geen visioenen gehad van het kopen van een noodlijdend huis, het opknappen en verkopen voor een mooie winst? HGTV-shows laten het er ronduit gemakkelijk uitzien - en ook leuk. Maar zelfs veteranen van deze shows en pro's met grote zakken soms strijd om geld te verdienen met huizen omdraaien - of in ieder geval genoeg om het de stress en het gedoe waard te maken.
.12 / 12
Niet overtuigd? Stel dat we een oud huis kopen voor $ 300.000, $ 50.000 investeren in reparaties en verbeteringen en het doorverkopen voor $ 400.000, met een winst van $ 50.000. Klinkt best goed, toch? Laten we, in de naam van het barsten van bellen, eens kijken hoe de scherpe randen van de realiteit gaten kunnen prikken in onze draaiende fantasie.
Reden nr. 1: Commissies
Elke keer dat u een huis verkoopt, begint u met verlies, omdat u gemiddeld 5% tot 6% aan makelaarscommissies gaat betalen. Zelfs als u zelf een makelaar bent, moet u doorgaans ten minste de commissie van de kopersmakelaar van 2,5% tot 3% betalen. Maar voor de meeste mensen betekent dit dat je een huis nodig hebt dat met ten minste 5% in waarde stijgt, alleen maar om break-even te draaien.
Gebruikmakend van het landelijke gemiddelde van een commissie van 5,26%, betalen we $ 21.040 aan makelaarskosten om ons huis van $ 400.000 te verkopen - een cijfer dat zelfs geen marketing of enscenering omvat. Dat verkleint onze winst tot $ 28.960.
Reden nr. 2: de tijd staat niet aan jouw kant
Remodellerende shows op HGTV worden bewerkt om een lang, gecompliceerd proces terug te brengen tot een enkele aflevering. De waarheid is dat elk verbouwingsproject tijd kost - en meestal veel meer dan u denkt. Aannemer Tom Silva van PBS's Dit oude huis heeft gezegd u mag verwachten dat een volledige keukenrenovatie twee tot zes maanden duurt. En welk budget en tijdschema je ook kiest, het gaat je langer duren en het gaat je meer kosten, vertelde Silva me in januari. Dat komt omdat onverwachte problemen of ontwerpwijzigingen bijna altijd opduiken tijdens een grote verbouwing.
En dat is als je zelfs een aannemer kunt krijgen. We zitten midden in een tekort aan geschoolde arbeidskrachten , en in drukke markten zijn goede bouwprofessionals al maanden volgeboekt ; het kan weken duren voordat u wordt teruggebeld of een offerte krijgt. En zonder het voordeel van een nationaal tv-publiek, is het veel minder waarschijnlijk dat uw aannemer overuren maakt om de klus op uw tijdlijn af te ronden als er zich complicaties voordoen.
Maar hoe langer u een onroerend goed vasthoudt, hoe langer u overheadkosten betaalt, zoals verzekeringen, onroerendgoedbelasting en energierekeningen. Ervan uitgaande dat je het werk kunt voltooien en het huis binnen zes maanden kunt verkopen - wat waarschijnlijk optimistisch is - zit je nog steeds aan de haak voor een half jaar aan onroerendgoedbelasting, verzekering en nutsvoorzieningen. Bij de gemiddeld effectief tarief van 1,15% , alleen al belastingen op een onroerend goed van $ 300.000 zouden na zes maanden $ 1.725 bedragen; voeg huiseigenarenverzekering plus elektriciteits-, gas- en waterrekeningen toe, en onze winst neemt verder af.
wat betekenen de nummers 1111?
Reden nr. 3: Belastingen
Wanneer gewone mensen een huis verkopen, hoeven ze zich over het algemeen geen zorgen te maken over het betalen van belasting over de winst, ook al is deze behoorlijk substantieel. Als u een woning verkoopt waar u de afgelopen vijf jaar twee jaar heeft gewoond, je bent geen belasting verschuldigd tot $ 250.000 aan winst ($ 500.000 als u samen een aanvraag indient).
Als u echter binnen een jaar een huis opknapt, wordt elke winst beschouwd als een kortetermijnmeerwaarde, die wordt belast als regulier inkomen - tegen tarieven zo hoog als 37% , afhankelijk van uw andere inkomsten. Verkoop in het tweede jaar en de winst is onderhevig aan het meer vergevingsgezinde langetermijnmeerwaardenpercentage, dat: varieert van 0% tot 20% .
wat betekent 1222?
Laten we zeggen dat we, na commissies en administratiekosten, $ 25.000 aan winst overhouden. Als we meer dan $ 38.700 per jaar verdienen met onze dagelijkse baan, wordt dat belast tegen een tarief van ten minste 22%. Onze winst is nu teruggebracht tot $ 19.500. En we hebben niet eens rekening gehouden met zaken als sluitingskosten, die ook in de duizenden lopen.
Reden nr. 4: Iedereen doet het ook
Maar hoewel het niet eens de helft is van de winst die we eerst voor ogen hadden, zou $ 19.500 voor de meesten van ons een welkome meevaller zijn. Het probleem is dat betaaldag zoveel risico met zich meebrengt. Het kost een enorme investering van kapitaal, tijd en energie om een huis te kopen en te renoveren.
Er is heel weinig foutmarge - en er is een zeer reële mogelijkheid dat u het huis niet kunt verkopen voor wat u had gehoopt. Het kan zijn dat u een huis overhoudt dat u niet kunt verkopen en dat de kosten zich maandelijks blijven opstapelen.
Dat lijkt misschien onwaarschijnlijk in de hete onroerendgoedmarkt van vandaag - wanneer zelfs een volkomen onopvallende bungalow in Bay Area voor honderdduizenden dollars boven de vraagprijs kan worden verkocht.
Maar denk hier eens over na: Amerikanen hebben in 2017 meer dan 207.000 huizen omgedraaid - het meest sinds 2006 . Professionele huisflippers zeggen dat de concurrentie heviger is dan ooit en dat het veel moeilijker is om geld te verdienen dan in de nasleep van de huizencrisis.
Meer ter zake, veel van die huisvinnen in 2006 stonden op het punt om financiële ondergang tegemoet te gaan: in 2009 waren de huizenwaarden gedaald van hun pieken in het midden van de jaren 2000, waardoor miljoenen huiseigenaren - en huisflippers - geconfronteerd werden met afscherming. In feite suggereert nieuw onderzoek dat huisvinnen mogelijk hebben: speelde een buitensporige rol bij het tot stand brengen van de huisvestingscrisis .
wat is 777?
Als de verkopen in de loop van de maanden vertragen of de prijzen beginnen te dalen terwijl u geld in een onroerend goed steekt, zou u in een heel andere omgeving kunnen verkopen dan waarin u het huis kocht. De bodem kan sneller uit de huizenmarkt vallen dan 2008 zou je kunnen zeggen.
