Toen mijn man en ik besloten om van Denver naar Indianapolis te verhuizen om een huis te kopen, wisten we dat het proces nederig zou zijn. De enige dingen die we wisten over het proces van het kopen van een huis, kwamen van het kijken naar HGTV of het praten met vrienden en familie die het eerder hadden gedaan. We besloten er met een open geest en een voorzichtige benadering in te springen.
De eerste belangrijke beslissing die we moesten nemen, was beslissen welk type hypotheek het beste voor ons was: Federal Housing Administration (FHA) of conventioneel. We hadden een algemeen idee van wat deze leningen anders maakte, maar het vergde wat diepgravend onderzoek om erachter te komen welke optie het beste past bij onze behoeften op dit moment en voor de looptijd van onze lening. Dit is hoe we onze beslissing hebben genomen:
Wat is een FHA-lening?
Laten we eerst het verschil tussen de twee soorten leningen uiteenzetten: een FHA-lening is een hypotheek die wordt ondersteund door de federale overheid en wordt beheerd door een externe geldschieter. Kort gezegd betekent dit dat de overheid de geldschieter betaalt als u uiteindelijk niet kunt betalen, maar u zult nog steeds te maken krijgen met afscherming als u in gebreke blijft met uw lening. Vanwege deze steun zijn kredietverstrekkers wat soepeler in het verstrekken van leningen, wat betekent dat ze lagere kredietscores accepteren (FHA-leningen hebben een minimale kredietscore van 500, terwijl conventionele leningen meestal scores in de 600s vereisen) en aanbetalingen ( de norm is 3,5 procent).
666 blijft verschijnen
FHA-leningen vereisen ook altijd een hypotheekverzekeringspremie (MIP), een vergoeding die op uw hypotheek wordt geplakt en die u voor de gehele looptijd van de lening betaalt. Uw MIP varieert tussen 0,45 en 1,05 procent van uw hypotheekwaarde, afhankelijk van hoeveel u hebt geleend, uw loan-to-value-ratio en uw leentermijn. Er zijn slechts twee manieren om van MIP af te komen: de eerste is het uiteindelijk herfinancieren van de lening naar een conventionele lening. De tweede is om in het begin 10 procent te verlagen, waardoor je MIP na 11 jaar betalingen kunt dumpen. U betaalt bij het afsluiten ook een eenmalige verzekeringsuitkering van 1,75 procent van de lening. Vanwege al deze extra kosten boven de waarde van de lening, kunnen FHA-leningen uiteindelijk duurder zijn dan conventionele leningen, hoewel in sommige scenario's FHA-leningen lagere tarieven hebben dan conventionele leningen. Over het algemeen hebben FHA-leningen meer bagage, ook al zijn ze in het begin gemakkelijker te krijgen.
Wat is een conventionele lening?
Maar wat zijn conventionele leningen eigenlijk? Ook bekend als een conforme lening, dit zijn hypotheken die niet worden ondersteund door de overheid. Daarom proberen kredietverstrekkers hun risico dat de lener in gebreke blijft zo veel mogelijk te verkleinen - iets waarvoor u betaalt. Dat betekent dat conventionele leningen meestal iets hogere rentetarieven en strengere goedkeuringsvereisten hebben dan FHA-leningen. Hoewel sommige kredietverstrekkers slechts 3 procent korting accepteren, moet u voor alles onder de 20 procent een particuliere hypotheekverzekering (PMI) betalen. Deze maandelijkse vergoeding is vereist totdat u een eigen vermogen van 78 procent in uw huis hebt bereikt, maar het valt meestal niet van uw maandelijkse betaling af totdat u 80 procent bereikt.
Hoe we kozen
Onze grootste zorg bij de keuze tussen de hypotheken was dat we niet meer geld wilden uitgeven dan nodig was per maand, ook al was het verschil klein. Kleine vergoedingen en uitgaven lopen in de loop van de tijd op en met alle nieuwe uitgaven waarmee we te maken hadden - reparaties, meubels, schilderen, enz. - moesten we ons budget zo strak mogelijk houden.
Volgens onze hypotheekbemiddelaar zouden we uiteindelijk $ 30 per maand meer betalen met een FHA-lening in vergelijking met een conventionele lening. Onze makelaar schatte dat we gedurende de looptijd van de lening ook $ 10.000 aan kleine vergoedingen en onkosten zouden betalen.
Als we met een FHA-lening zouden gaan, zouden we uiteindelijk ook moeten herfinancieren om de MIP te laten vallen. Op dit moment zijn de tarieven laag en stijgen ze alleen maar, dus het leek erop dat als we zouden herfinancieren, we misschien niet in staat zouden zijn om de lage tarieven te krijgen die we nu hebben.
Elke hypotheekexpert die ik sprak, zei dat we voor conventioneel moesten gaan als we konden worden goedgekeurd en het ons konden veroorloven - en dat konden we, dus deden we.
Waarom u zou kunnen kiezen voor een FHA-lening?
Voor huiseigenaren die niet het geld vooraf of geweldige kredietscores hebben, zijn FHA-leningen echter een goede optie omdat ze de kleinst mogelijke aanbetaling accepteren. Voor een huis van $ 200.000 zou de minimale FHA-lening aanbetaling van 3,5 procent $ 7.000 zijn. Voor een conventionele lening met 5 procent korting, zou dat $ 10.000 zijn. Dat verschil van $ 3.000 aan contant geld vooraf kan een dealbreaker zijn als u de staat verlaat, nieuw meubilair koopt of een huisrenovatie plant.
En als u in een stad met hoge kosten van levensonderhoud woont waar onroerend goed snel opgaat, kunt u besluiten dat het beter is om nu te kopen met een FHA-lening in plaats van te wachten tot u genoeg gespaard heeft voor een conventionele lening.
Maar deze beslissing zou niet alleen van u moeten zijn - u moet contact opnemen met een hypotheekdeskundige (zoals een leningfunctionaris of een hypotheekmakelaar) om ervoor te zorgen dat de hypotheek die u aangaat, past bij zowel uw korte- als langetermijndoelen.
555 betekent nummer
