Tenzij je een goede fee hebt of een cool half miljoen rondzit, heb je waarschijnlijk een hypotheek nodig als je een huis wilt kopen. Hier leest u hoe u zich kwalificeert voor en een hypotheek kiest, en wat u tijdens het hele proces kunt verwachten.
Begin vroeg
Laten we eerlijk zijn: je kunt naar zoveel open huizen gaan als je wilt, maar je kunt er geen kopen zonder hypotheek. Dus zorg dat de bal vroeg aan het rollen is en laat je vooraf goedkeuren voordat je zelfs maar op huizenjacht gaat.
Mijn aanbeveling zou zijn om altijd vooraf goedgekeurd te worden voordat je op zoek gaat naar je droomhuis, zegt Nick Beser, directeur huisvesting en gemeenschapsontwikkeling bij non-profit Guidewell Financial Solutions . Het is nooit goed om verliefd te worden op een woning om er vervolgens achter te komen dat je er voor die specifieke prijs niet voor in aanmerking komt. Beser zegt dat het pre-goedkeuringsproces niet meer dan een dag of twee mag duren bij een gerenommeerde kredietverstrekker. Een voorafgaande goedkeuring is over het algemeen 90 dagen geldig, waarna u het proces indien nodig kunt herhalen.
(Merk op dat u ook geprekwalificeerd kunt worden door een geldschieter. Dit is een losse schatting van wat u zich zou kunnen veroorloven op basis van financiële informatie die u verstrekt en een zachte kredietcontrole. Prekwalificatie is een eenvoudiger, sneller proces, omdat u dat niet hoeft te doen. documentatie van uw financiën indienen. Maar om dezelfde reden is het ook grotendeels zinloos en betekent niet dat u bent goedgekeurd voor financiering. Het is gewoon een goede manier om in te schatten voor hoeveel hypotheek u in aanmerking komt.)
Ben je klaar?
Maar voordat u een hypotheek aanvraagt, moet u ervoor zorgen dat u uw financiële zaken op orde heeft: u wilt uw beste beentje voorzetten om in aanmerking te komen voor de beste tarieven - of helemaal niet.
Besteed aandacht aan hoe u uw krediet beheert, zegt Tom Gleason, voormalig uitvoerend directeur van Massahuisvesting , de non-profit huisvestingsfinancieringsautoriteit voor Massachusetts. Als je achterstallig bent met winkelkrediet of studieleningen of autokrediet, moet je voor die problemen zorgen. Anders, zegt hij, word je gewoon afgewezen.
Je moet op een punt komen waarop je drie jaar op rij een constant inkomen hebt gehad, zegt Marie Presti, eigenaar/makelaar bij de Presti-groep in Newton, Massachusetts. Banken willen ook wat kasreserves zien wanneer u een hypotheek aanvraagt. Kredietverstrekkers willen graag weten dat je niet alleen geld hebt voor een aanbetaling, maar ook genoeg geld om de hypotheek te betalen voor het geval je je baan verliest nadat je het huis hebt gekocht. Ze zien graag drie tot zes maanden onkosten. Dit hoeft geen gigantische hoeveelheid contant geld op uw spaarrekening te zijn - het kan saldi op pensioenrekeningen bevatten die u hopelijk niet hoeft aan te raken, zoals een 401 (k) of IRA.
Ondertussen komt u in aanmerking voor betere hypotheekrentes als uw krediet uitstekend is en u niet veel schulden heeft. Om het laagste tarief te krijgen, moeten de kredietscores in de jaren 700 liggen en moet de schuld / inkomensratio van de lener ongeveer 36% zijn, zegt Beser. Dat betekent dat uw totale maandelijkse schuldverplichtingen - inclusief betalingen voor studieleningen, autoleningen, creditcardminima en de hypotheek die u probeert te krijgen - niet hoger mogen zijn dan 36% van uw maandelijks inkomen vóór belastingen.
Veel kredietverstrekkers hebben echter een hypothecaire financiering die scores tot de lage 600 mogelijk maakt, voegt Beser eraan toe, en Fannie Mae en Freddie Mac hebben onlangs wijzigingen aangebracht om een schuldgraad tot 50% mogelijk te maken.
Over het algemeen geldt: hoe slechter uw credit score, hoe hoger de rente, zegt Beser - en hoe hoger de rente, hoe hoger de hypotheekbetaling. Dit is belangrijk, omdat de grootte van uw maandelijkse betaling de grootte van het huis dat u kunt kopen, kan beperken. Het kan zelfs helpen bij het bepalen van de gemeenschap waar je familie het zich kan veroorloven om te leven, zegt hij.
Als u een snelle kredietscore nodig heeft, is het betalen van creditcardsaldi: een van de meest directe kredietverhogers in de omgeving van. Dat komt omdat ongeveer een derde van uw kredietscore wordt bepaald door kredietgebruik, of hoeveel van uw beschikbare kredietlimieten u hebt opgebruikt. Het afbetalen van saldi kan ook uw schuld / inkomensratio tot een acceptabel niveau verlagen.
Opslaan Pin het Meer afbeeldingen bekijken Krediet: Nasozi Kakembo
Zoek een geldschieter (en zoek naar programma's voor de eerste keer dat u een huis koopt)
Er zijn veel soorten hypotheekverstrekkers, van uw buurtbank of kredietvereniging tot online banken tot niet-bancaire geldschieters. Hoewel uw eigen bank hypotheken kan aanbieden, moet u ervoor zorgen dat u ook de tarieven en voorwaarden bij andere kredietverstrekkers vergelijkt, aangezien consumentenbanken misschien niet zo concurrerend zijn - vooral voor nieuwe kopers. Bekijk in het bijzonder de programma's voor de eerste keer dat u een huis koopt, ondersteund door uw staat huisvestingsfinancieringsautoriteit of die bij lokale kredietverenigingen.
We gebruikten een programma voor het kopen van een eerste huis dat werd aangeboden via een kredietvereniging waartoe ik op het werk toegang heb, zegt Sarah Korval, die in 2016 samen met haar man Scott een herenhuis kocht in Boston. We onderzochten een heleboel verschillende opties, waaronder drie verschillende kredietverenigingen. en financieringsmogelijkheden via een leningfunctionaris. Uiteindelijk boden de kredietverenigingen allemaal echt sterke programma's met geweldige tarieven, dus gingen we met een van die programma's.
Voor een starter die voor het eerst een huis koopt, kan het vaak een worsteling zijn om een conventionele aanbetaling van 20% te bedenken: je hebt geen bestaand huis om te verzilveren, en misschien heb je het te druk gehad met het bestrijden van studieleningen of het betalen van torenhoge huren om $ 40.000 of meer in contanten te sparen. U kunt echter profiteren van een aantal leenprogramma's die zijn ontworpen voor mensen in uw situatie.
Hypotheekproducten met aanbetalingen van slechts 3% worden nu aangeboden om gemeenschappen met lage en middeninkomens en jonge volwassenen te helpen bij het verwerven van een eigen huis, zegt Beser. Federale leningprogramma's zoals FHA, VA en Fannie Mae's Homeready Mortgage maken het gemakkelijker om een hypotheek vast te leggen zonder een aanzienlijke aanbetaling. Inderdaad, leningen gedekt door de Federale huisvestingsadministratie (FHA) staan open voor kopers met: kredietscores zo laag als 580 , terwijl VA-leningen sta militairen en veteranen in actieve dienst toe om een huis te financieren zonder enige aanbetaling.
Beser zegt om kredietverstrekkers in uw regio te bekijken die deze programma's of hun eigen programma's voor eerste kopers aanbieden. Vraag ook naar staats- en lokale stimuleringsprogramma's die uw aanbetaling of rentetarief kunnen verlagen, voegt hij eraan toe. Sommige staten of steden bieden inwoners nog meer genereuze voordelen voor de eerste keer, zoals hulp bij aanbetaling, zolang ze een bepaald aantal jaren in het huis blijven.
betekenis van nummer 222
Om in aanmerking te komen voor deze programma's, moet u over het algemeen een eersteklas thuiskoper volgen bij een HUD-gecertificeerde non-profitorganisatie, persoonlijk of online. Uit de recente recessie komend, begrijpen leningverstrekkers dat het aanbieden van een lagere aanbetaling risico's met zich meebrengt; ze zien echter onderwijs in het bezit van een huis als een krachtig afschrikmiddel om in gebreke te blijven, zegt Beser.
Het is waar: leners die een cursus voor het kopen van een huis volgen, hebben later minder kans op afscherming. Het beste wat een consument voor zichzelf kan doen, is beter opgeleid worden, zegt Gleason. En het doorlopen van deze lessen, zoals we in de loop van de tijd hebben gezien, maakt een groot, groot verschil.
De papierwerkoogst
Zodra u klaar bent om een hypotheek aan te vragen (inclusief een voorafgaande goedkeuring), moet u een ongoddelijke hoeveelheid financieel papierwerk verzamelen. Afhankelijk van uw organisatorische vaardigheden (of het gebrek daaraan), is dit misschien wel het meest belastende onderdeel van het koopproces van een huis. Naast het invullen van de leningaanvraag, moet u meestal het volgende zoeken en verstrekken:
wat is de betekenis van 11:11
- Uw laatste twee belastingaangiften en W-2 formulieren
- Recente loonstrookjes (of ander bewijs van inkomen)
- Saldi en maandelijkse betalingen verschuldigd op studieleningen, autoleningen en andere schulden
- Creditcardsaldi en minimumbetalingen
- Lopende rekeningafschriften (controleren en sparen)
- Saldi van beleggingsrekeningen (401k, IRA, enz.)
- Geannuleerde huurcheques (bewijs van lopende huurbetalingen)
Vaste rente versus verstelbare rente hypotheek (ARM)
De meeste leningen voor de eerste keer dat u een huis koopt, hebben betrekking op een standaard 30-jarige hypotheek met vaste rente. Dit is waar u 30 jaar lang een bepaalde rente vastlegt - het is de optie met het laagste risico omdat uw maandelijkse betaling niet verandert. Dat is echter niet het enige hypotheekproduct dat er is - verre van dat.
Een hypotheek met aanpasbare rente daarentegen is precies hoe het klinkt: de rente kan veranderen. U ziet deze geadverteerd als een 5/1 of 7/1 ARM - dat betekent dat het tarief voor de eerste vijf (of zeven) jaar vaststaat en daarna eenmaal per jaar kan worden gewijzigd op basis van marktomstandigheden.
Een ARM is wat riskanter, maar heeft wel een voordeel: de initiële rente zal lager zijn dan een hypotheek met vaste rente. Laten we bijvoorbeeld zeggen dat een hypotheek met een vaste rente van 30 jaar wordt geadverteerd tegen 4%; een 5/1 ARM bij dezelfde geldschieter kan beginnen bij 3,5%. Dat kan de eerste vijf jaar aanzienlijke besparingen opleveren en u in aanmerking laten komen voor een grotere hypotheek. Maar aangezien de rentetarieven sinds de Grote Recessie in de buurt van het laagste niveau ooit hebben gestaan, is het redelijk om aan te nemen dat u over zes jaar meer – misschien wel wat meer – zult betalen als u uw hypotheek niet eerder verkoopt of herfinanciert. dan. Dat is de reden waarom de meeste bronnen voor nieuwe huizenkopers u naar een hypotheek met vaste rente zullen leiden (of zelfs nodig hebben).
Over PMI
De reden dat een geldschieter wil dat je een aanbetaling doet - of het nu voor een auto of een huis is - is dat, totdat je een groot deel van de lening hebt afbetaald, zij degenen zijn die een groot deel van het financiële risico dragen. Een aanbetaling van 20% zorgt ervoor dat, zelfs als de huizenmarkt instort en de huizenprijzen met 10% tot 15% dalen, het huis nog steeds meer waard is dan de geldschieter erin heeft geïnvesteerd.
Dat is de reden waarom, als u geen 20% of meer neerlegt, de meeste kredietverstrekkers u verplichten een particuliere hypotheekverzekering of PMI aan te schaffen (die de geldschieter in het bovenstaande scenario beschermt, niet u).
Er zijn verschillende manieren waarop u PMI betaalt, afhankelijk van het leningprogramma - sommige zullen het in de hypotheek opnemen, zodat het over 30 jaar wordt gefinancierd tegen een iets hogere rente, en andere keren betaalt u misschien gewoon een extra $ 100 of zo een maand op uw hypotheek (totdat u 20% tot 30% eigen vermogen in de woning bereikt). Maar zelfs als u het niet ziet, betaalt u er op de een of andere manier voor.
Potentiële huizenkopers die hypotheken met een lage aanbetaling gebruiken voor financiering, zullen waarschijnlijk PMI betalen en/of een iets hogere rente ontvangen als ze kiezen voor een optie 'Lender Paid Mortgage Insurance', zegt Beser. Dat gezegd hebbende, vinden veel mensen die voor het eerst een huis kopen, dat wanneer alles is gezegd en gedaan, de hypotheekbetaling lager is dan wat ze momenteel aan huur betalen.
Over punten
Misschien heb je wel eens gehoord van hypotheekpunten, in welk geval je waarschijnlijk bij jezelf dacht: wat hebben punten in godsnaam ergens mee te maken? Terechte vraag! Kortom, u kunt vooraf meer geld betalen om uw langetermijnrente te verlagen.
Een punt is over het algemeen 1% van de hypotheek. Dus, bijvoorbeeld, op een hypotheek van $ 200.000, kunt u mogelijk $ 2.000 extra betalen (één punt) bij het sluiten om uw rentetarief te verlagen van 4% naar 3,5% gedurende de looptijd van de lening. Dat extra beetje zal in de loop van 30 jaar oplopen - u bespaart tienduizenden dollars aan rente en verlaagt uw betaling elke maand. Als je het geld hebt, kan het zeker de moeite waard zijn - maar nieuwe kopers zijn vaak behoorlijk krap bij kas.
Afsluiting van de kosten
Over contant geld gesproken: een aanbetaling is niet het enige geld dat u vooraf nodig heeft om een hypotheek te krijgen. Zorg ervoor dat u rekening houdt met de sluitingskosten, die per staat verschillen, maar meestal: gemiddeld ongeveer $ 3.700 , en kunnen originatiekosten omvatten (de kosten van de bank voor het schrijven van de lening), taxateurkosten, punten, eigendomsverzekeringen, taxateur- en advocaatkosten en andere willekeurige kosten. Uw leningfunctionaris moet u van tevoren te goeder trouw een schatting van deze kosten kunnen geven. In sommige gevallen is het mogelijk om de verkoper uw sluitingskosten te laten betalen: in principe betalen zij de kosten en brengen ze u vervolgens zoveel meer in rekening voor het huis, zodat de pijn wordt verspreid over uw 30-jarige hypotheek.
Mogelijk moet u ook een jaar aan huiseigenarenverzekering en onroerendgoedbelasting vooruitbetalen om te sluiten, die op een geblokkeerde rekening gaat (wat betekent dat de bank het geld vasthoudt en die rekeningen namens u het hele jaar door betaalt).
Waarvoor u bent goedgekeurd en wat u zich kunt veroorloven, kunnen twee verschillende nummers zijn
Onthoud ten slotte dat alleen omdat u in aanmerking komt voor een hypotheek van $ 400.000, niet betekent dat u een huis van $ 400.000 moet kopen. Baseer uw richtprijsbereik rond de maandelijkse betaling die voor u comfortabel is - en als dat lager is dan waarvoor u in aanmerking komt, onthoud dan dat u die extra speelruimte heeft als u het echt nodig heeft.
Ik zeg meestal voor nieuwe kopers, probeer zo hoog mogelijk te gaan op je limiet, maar voel je nog steeds op je gemak om die maandelijkse huisvestingsbetaling te doen, zegt Presti. Maar onthoud dat het bezit van een huis gepaard gaat met kosten die verder gaan dan alleen de hypotheek: verzekeringen, onroerendgoedbelasting, nutsvoorzieningen en onderhoud kunnen oplopen tot duizenden dollars per jaar .
Consumenten die altijd hebben gehuurd, zijn zich vaak niet bewust van de kosten van bezit, zegt Beser. Ze moeten begrijpen dat het financieren van een hypotheek slechts de eerste stap is. Als ze eenmaal zijn ingetrokken, hebben ze ook belastingen, verzekeringen en onderhoudskosten.
Tegelijkertijd, zegt Presti, krijg je een deel van dat geld terug in de vorm van de hypotheekrenteaftrek. En als je er als jonge koper zeker van bent dat je de komende jaren een stap omhoog gaat in je carrière, voel je je misschien meer op je gemak om jezelf uit te rekken.
Onthoud gewoon: een hypotheek is meedogenloos en het verkopen van een huis is niet hetzelfde als het verbreken van een huurovereenkomst. Je moet realistisch zijn over de prijs van het huis dat je kunt kopen, zegt Gleason. Niets zorgt voor meer stress in een gezin dan overbelast zijn met uw huis en niet zeker weten of u de hypotheeklasten kunt betalen. Dus leef binnen uw budget en houd u daar ook echt aan.
