Na een aantal grote renovaties aan mijn huis te hebben uitgevoerd, wilde ik bepalen wat ons rendement op de investering was, hoeveel meer we konden doen voordat ons eigendom te veel werd verbeterd en of het de moeite waard was om herfinanciering te onderzoeken. Dus wendde ik me tot mijn oh-zo-gulle makelaar, Garrett Ackles of Semonin in Louisville, Kentucky, voor een ruwe schatting voordat we voor een officiële schatting gingen. Over het algemeen, wanneer u een beoordeling ontvangt, wordt deze geleverd met pagina's met moeilijk te doorzoeken onroerendgoedjargon. Dus stel je mijn verbazing voor toen Ackles me een duidelijk nummer gaf en een uitleg die bijna iedereen kon begrijpen.
Terwijl veel vastgoedprofessionals taxeren in termen van dollars per vierkante voet, gaf Ackles er de voorkeur aan - althans in mijn geval en in ons gebied - eigendommen te beoordelen op een schaal van één tot vijf sterren. Kortom, hij kijkt naar de woningen in de buurt, ziet waar ze voor gaan en maakt vijf verschillende haakjes: woningen die bijna onleefbaar zijn, zijn de woningen met één ster, en de top-of-the-line droomwoningen zijn de vijf sterrenwoningen, met de mediane huizenprijs in het gebied als de driesterrenwoningen.
Als ik het op deze manier bekijk, kan ik gemakkelijk het type koper identificeren en de prijsklasse die ze waarschijnlijk voor het onroerend goed zouden betalen, vertelt Ackles me. We kunnen dan een redelijke prijs per vierkante meter toewijzen voor elk van de 'ster'-categorieën in het microgebied. Hij zei ook dat hij met deze methode beter kan controleren op varianties.
Hij vertelde me dat toen we ons eigendom voor het eerst kochten, hij het zou hebben geclassificeerd als een lage twee-sterren: het had potentieel, het was leefbaar, maar het had dringend behoefte aan updates. We betaalden er $ 200.000 voor, of ongeveer $ 50 per vierkante voet. Toen we de eerste algemene updates deden (zoals het installeren van centrale lucht, tonnen cosmetische updates en een gut job reno van de vreselijke derde verdieping), zei hij dat we in een solide middelhoge tot hoge driesterrenwoning sprongen, omhoog stotend onze schattingen van $ 85 per vierkante voet tot $ 95 per vierkante voet.
En hij had gelijk! Toen we een officiële taxatie hadden, werd ons huis na onze eerste updates getaxeerd op $ 350.000.
Dus hebben we meer renovaties uitgevoerd - onze keuken, bijkeuken en badkamer geüpdatet (waarvan Ackles ons vertelde dat dit visueel en functioneel gewaardeerd zou worden door een duurdere koper). Hij vertelde ons dat deze renos ons naar een hoge drie tot een lage viersterrencategorie brachten. Op basis van vergelijkbare eigendommen in het gebied, bracht dat ons op tot $ 110 tot $ 115 per vierkante voet, of tussen $ 429.000 en $ 448.000.
We besloten dat het de moeite waard was om te herfinancieren en kregen een officiële taxatie. Het bleek dat hij weer gelijk had - zij het een beetje conservatief - en ons huis was $ 475.000 waard.
We plannen nog wat kleine updates om onze beoordeling verder te verbeteren, maar Ackles vertelde ons dat ons huis echt alleen in staat zal zijn om de middelste viersterrenbeoordeling te halen, of ongeveer $ 125 per vierkante voet, aangezien dat het maximale waardepotentieel is van ons eigendom, vanwege de ligging en algemene functionaliteit. Hoewel we elke upgrade aan ons eigendom zouden kunnen toevoegen, is er slechts zoveel rendement op de investering dat we ervoor zullen krijgen.
Net als de koper die geen 'vijfsterren'-geld zou betalen voor een hotel dat op 800 meter van het strand ligt, denk ik niet dat je iets zou kunnen doen - of een bedrag dat je zou kunnen uitgeven - om maak dit een vijfsterrenlocatie, zei Ackles.
Ja, de methode van Ackles is onconventioneel, maar de aanpak erachter is gebruikelijk voor makelaars. Terwijl Einat Bar , een makelaar bij Compass in Brooklyn, New York, zegt dat ze nog nooit een sterbeoordeling heeft gedaan. Zij en haar collega's beoordelen woningen over het algemeen op staat en locatie op een schaal met vergelijkbare woningen op de markt en recente verkopen. Niet alle agenten doen dit echter. Bar merkt op dat sommige agenten in New York City zich strikt houden aan taxaties van de prijs per vierkante meter.
Dit wil allemaal zeggen dat je zeker geen officiële taxatie moet overslaan als je binnenkort wilt verkopen of herfinancieren, maar ik denk dat de truc van Ackles me enorm heeft geholpen als ik probeer te peilen welke renovaties het waard zijn om te ondernemen en hoeveel ze zullen toevoegen aan de wederverkoopwaarde van mijn huis.
