Of je het nu leuk vindt of niet, house flipping is terug: Amerikanen hebben in 2017 meer dan 200.000 huizen omgedraaid, het meest sinds 2006 . Maar hoewel er een begrijpelijke aantrekkingskracht is op het kopen van een pas gerenoveerd, instapklaar huis, zijn er enkele dingen waar u aan moet denken voordat u een omgedraaid huis koopt.
U betaalt waarschijnlijk een premie
Huisvinnen doen het om geld te verdienen - genoeg om het de aanzienlijke risico's, moeite en initiële investering waard te maken. De gemiddelde winst op een omgedraaid huis was $ 66.448 in het derde kwartaal van 2017. Dus als u een pas omgedraaid huis koopt, is de kans groot dat u bijvoorbeeld $ 100.000 betaalt voor een keuken van $ 40.000 en een badkamer van $ 20.000.
betekenis van nummer 1010
Die toeslag is in feite een gemaksvergoeding: het betekent dat u niet hoeft te winkelen voor kasten of uw eigen aannemer en ontwerper hoeft in te huren, en dat kan goed besteed geld zijn. Het beheren van een keuken of verbouwing van het hele huis is stressvol en tijdrovend, en als je tijdens de bouw niet op het terrein kunt wonen, moet je misschien een paar maanden blijven huren of twee hypotheken dragen.
Dus, alleen omdat iets een hoge markup heeft, wil nog niet zeggen dat het de verkeerde keuze is. De winstmarge op een kopje koffie of een glas wijn is bijvoorbeeld schandalig in restaurants, maar het is een marge die de meesten van ons meer dan bereid zijn te betalen. Zorg er wel voor dat het gemak van een omgedraaid huis de extra kosten voor u waard is, en dat u uzelf niet in een precaire financiële positie brengt om het te betalen.
Haast en spoed zijn zelden goed
Bovenop hun bouwbudget moet een huisflipper tijdens het renovatieproces opstalverzekering, onroerendgoedbelasting, nutsvoorzieningen en andere draagkosten betalen. Dus elke maand die ze vasthouden aan een eigendom, vreet ze verder op in hun winst. Er is een prikkel om dingen te overhaasten, wat problematisch kan zijn als het betekent dat de flipper de veiligheid of kwaliteit in gevaar brengt,
Hoe efficiënt een ontwikkelaar ook is, zorgvuldige verbouwingen kosten tijd. Als u naar een omgedraaid onroerend goed kijkt (een gemakkelijke manier om dit te zien is door de datum en prijs van de laatste verkoop te controleren), moet u op zijn minst contact opnemen met de plaatselijke bouwafdeling om er zeker van te zijn dat de ontwikkelaar de juiste vergunningen en de werk is door de keuring gekomen.
Cosmetica kan de echte problemen verbergen
Persoonlijk denk ik dat een van de grote gevaren bij het kopen van een omgedraaid huis is dat ontwikkelaars - net als veel van hun kopers - zich voornamelijk richten op cosmetica. Verse verf en nieuwe afwerkingen kunnen kopers blind maken voor grotere problemen. Maar hoewel een flipper een oud huis er mooi en gloednieuw uit kan laten zien, tenzij de ontwikkelaar je een lijst met upgrades kan geven, is er geen garantie dat het achter de muren als nieuw zal functioneren.
In het ideale geval zal een renovator belangrijke dingen, zoals het sanitair, de verwarming en de elektrische systemen, indien nodig upgraden. Maar het vervangen van een dak, oven of afvoerleiding mist de open huis wow-kracht van een glanzende nieuwe keuken met heldere kwarts-tellers en een sprankelende tegel-backsplash, dus die oogverblindende afwerkingen zijn waar veel verbouwers hun budgetten op richten.
Dit geldt niet alleen voor huisvinnen; veel verkopers doen wat oppervlakkige verfraaiing voordat ze een woning aanbieden, omdat het werkt. Marie Presti , een makelaar in Newton, Massachusetts, vertelde me dat het er mooi uit laten zien van de plaats een grotere impact kan hebben op de verkoopprijs, dollar voor dollar, dan het vervangen van apparatuur zoals een boiler. Er zijn huiseigenaren geweest waar ze al hun extra geld uitgeven aan het structurele aspect van het huis wanneer ze gaan verkopen, en dat kan niet het enige zijn waar je naar kijkt, zei Presti. Soms krijg je van cosmetica meer geld terug als je gaat verkopen.
Maar een gloednieuw interieur kan een vals gevoel van veiligheid geven als de kernsystemen van het huis niet zijn aangeraakt. En als er een probleem is achter die pas geverfde muren en op maat gemaakte kasten - een roestige pijpfitting, wat oude bedrading - kan het je gloednieuwe keuken verpesten voordat alles is gezegd en gedaan.
Het is niet voor jou ontworpen
Een slimme thuisflipper maakt upgrades aan het veilige einde van populaire trends en probeert zoveel mogelijk HGTV-kijkende potentiële kopers aan te spreken. Je kunt meestal een combinatie van stenen toonbanken, roestvrijstalen apparaten en een open lay-out verwachten.
Maar die one-size-fits-all-aanpak ontneemt u de kans om belangrijke kamers voor u en uw gezin aan te passen, van lay-out tot vloermaterialen tot verfkleur.
En toch…
Dat gezegd hebbende, het kopen van een omgedraaid huis kan je veel stress, gedoe en moeilijke beslissingen besparen. Het doe-het-zelf-equivalent - een oude opknapper kopen en erom vragen steeds meer volgeboekte aannemers en ontwerpers om het van binnen en van buiten te verbouwen (of er zelf na verloop van tijd aan af te breken) - is een enorme onderneming om aan te sluiten op de toch al belastende ervaring met het kopen van een huis.
Het is ook een dure onderneming om direct na de aankoop van een huis in te springen, wanneer je misschien elke druppel spaargeld hebt aangeboord om een aanbetaling te doen. En dat brengt ons bij een laatste voordeel van het kopen van een flip: terwijl u een hoge premie betaalt voor wat u alleen maar kunt hopen op een kwaliteitsrenovatie, worden die verbouwingskosten in ieder geval in uw 30-jarige hypotheek gewikkeld, waardoor ze een beetje betaalbaar.
