Als u op zoek bent naar een huis om een huis te kopen, lijkt het zoeken naar gedwongen verkopen en korte verkopen misschien een meer betaalbare manier om een eigen huis te krijgen. De woningen kunnen vrij goedkoop zijn in vergelijking met de traditionele huizenmarkt, en als je een doorgewinterde koper bent, klinkt het idee van een opknapper misschien aantrekkelijk. Maar voordat u meer (of enige) tijd investeert in het onderzoeken van dit soort eigendommen, moet u het exacte verschil weten tussen verhinderingen en korte verkopen en waar u als potentiële koper op moet letten.
Laten we beginnen met verhinderingen
Een executie vindt plaats nadat de huiseigenaar drie tot zes maanden niet in staat is geweest om de hypotheeklening te betalen en nog steeds niet in staat is om de gemiste betalingen in te halen nadat de geldschieter (meestal een bank) een ingebrekestelling heeft verzonden. De eigenaar heeft doorgaans 30 tot 120 dagen na ontvangst van de kennisgeving om ofwel hun hypotheeksaldo te betalen of ermee in te stemmen om hun eigendom te kort te verkopen - als geen van beide gebeurt, wordt het huis afgeschermd en wordt de eigenaar uitgezet.
De geldschieter zet het huis vervolgens op de veiling, waar een koper het kan kopen. Er is een makelaar bij betrokken om de communicatie tussen koper en geldschieter te vergemakkelijken, maar het proces is veel formeler en transacties zijn meestal minder flexibel en worden vaker vertraagd dan niet. Volgens Realtor.com Als de geldschieter het huis niet kan verkopen, wordt het eigendom van de bank of van onroerend goed (REO).
Waar kunt u beursgenoteerde faillissementen vinden?
U kunt faillissementen opzoeken via een service met meerdere vermeldingen, vergelijkbaar met hoe een traditionele vermelding zou worden geplaatst. De eigendommen worden direct gelabeld als afgeschermd.
In deze afschermingslijst in Los Angeles: , zult u merken dat het huis wordt verkocht zoals het is, en de foto's tonen de voorwaarden ervan. Het huis met vier slaapkamers en drie badkamers staat vermeld voor $ 655.900 en wordt beschreven als een investeringsmogelijkheid. De buurt waarin het huis zich bevindt, wordt beschouwd als in opkomst in Los Angeles, en de mediane verkoopprijs van huizen die momenteel in dit specifieke gebied worden vermeld, is $ 746.000, volgens Zillow . Voor een ervaren huiseigenaar die niet bang is voor zware renovaties, kan dit zeker een investeringsmogelijkheid zijn, vooral als huizen in deze wijk in LA in waarde blijven stijgen, wat hoogstwaarschijnlijk zal gebeuren. (Zillow meldt dat de huizenwaarde van Jefferson Park het afgelopen jaar met 8,8 procent is gestegen).
Niet alle faillissementen hebben zo'n zware facelift nodig, en niet alle faillissementen zouden als een investeringsmogelijkheid worden beschouwd. Dit Valley Village-huis met vijf slaapkamers en zes badkamers gaat voor $ 1.799.000 en is (althans volgens de afbeeldingen op Zillow) in prachtige staat. In de lijst staat dat het huis in 2016 is gerenoveerd. Ter referentie: de gemiddelde prijs van huizen die momenteel in Valley Village worden vermeld, is $ 849.000.
Maar alleen omdat een huis er online mooi uitziet, wil nog niet zeggen dat het probleemloos is, en het gebrek aan transparantie is een enorm pijnpunt voor kopers die een afgeschermd huis willen kopen.
Waar moet u op letten bij faillissementen?
Afgezien van een veel langduriger proces dan een traditionele huisaankoop, wordt het kopen van een afscherming doorgaans niet geadviseerd voor beginnende huiseigenaren.
Allereerst moet de koper de woning ongezien kopen. Ja, u leest het goed. U kunt niet alleen het huis bezichtigen, maar u kunt ook geen professionele inspectie aanvragen. Volgens Zillow , zijn er gevallen geweest van ontevreden verkopers die het huis kaal plunderden en het pand in volledige wanorde achterlieten of opzettelijk beschadigd raakten. Beatrice de Jong, directeur woningverkoop bij Vermeldingen openen in Los Angeles , Californië, zegt dat ze huizen heeft gezien waar de koperen leidingen uit het huis zijn verwijderd om te verkopen, en huizen waar beton in de leidingen is gestort. Er kunnen niet alleen grote structurele problemen zijn aan de binnen- en buitenkant van het huis, maar in sommige gevallen kunnen de huurders weigeren het pand te verlaten - en de koper is feitelijk verantwoordelijk voor het uitzetten.
Bovendien, hoewel er niet altijd een volledige contante vereiste is voor gedwongen verkopen, bevestigt De Jong dat veel banken ervoor kiezen om huizen te verkopen op veilingen, die meestal kopers in contanten vereisen. Als u geen contant geld heeft, verandert de veiling vaak in een biedoorlog, waarin u het opneemt tegen potentiële kopers die wel contant geld hebben (en contant geld is koning).
Wat is een korte verkoop (en hoe verschilt het van een afscherming?)
Voordat iemands huis is afgeschermd, kunnen ze proberen het te shorten. Dit gebeurt wanneer de eigenaar de hypothecaire lening niet meer kan betalen, of wanneer hij dit strategisch niet wil vanwege de waardedaling van zijn huis (wat soms gebeurt in een fluctuerende markt). Volgens makelaar.com , zou de verkoper naar hun hypotheekverstrekker gaan, die een verkoopprijs zou moeten accepteren die lager is dan wat verschuldigd is. De verkoper zou bijvoorbeeld hun huis kunnen aanbieden voor $ 400.000, met een resterende hypothecaire lening van $ 430.000. De verkoper zou $ 30.000 tekort komen om zijn bank terug te betalen. Nadat de transactie is voltooid, is de verkoper niet verantwoordelijk voor de $ 30.000.
Volgens Bankrate , zou de eigenaar een aanvraag voor een korte verkoop moeten invullen en een ontberingsbrief schrijven met details over hun financiële situatie (inclusief loonstrookjes, belastingaangiften en bankafschriften) en de geldschieter vertellen dat ze niet in staat zouden zijn om hoeveel hun huis te kort komt als het eenmaal is verkocht. Het proces duurt over het algemeen maanden.
In sommige gevallen wil de hypotheekverstrekker het geld dat verloren is gegaan bij de verkoop terug, wat een tekortoordeel wordt genoemd. Sommige staten hebben dit verboden , maar het is zeker iets waar de verkoper zich bewust van moet zijn.
Waar vind je short sales?
U zou korte verkoopaanbiedingen moeten kunnen vinden via een service met meerdere vermeldingen. Veel short verkopen worden vermeld door makelaars in onroerend goed, maar de aanbieding mag niet worden bestempeld als short sale. U kunt bijvoorbeeld naar Vermeldingen openen en korte verkopen zouden verschijnen onder het fixeerfilter.
Waar moet u op letten bij korte verkopen?
De tijd die nodig is voor de transactie om door te gaan met een korte verkoop, duurt meestal aanzienlijk langer (meestal tussen 90 en 120 dagen, volgens Realtor.com) dan bij een traditionele aanbieding. Aangezien de koper in de eerste plaats te maken heeft met de geldschieter - in plaats van met de verkoper, die behoorlijk hands-off is - moet de aanbiedingsprijs worden goedgekeurd door de geldschieter, en dit kost tijd.
De prijs van de korte verkoop is lastig. Volgens geld onder de 30 , is het belangrijk voor een koper om te bevestigen of de korte verkoop is goedgekeurd of niet. Als het is goedgekeurd, heeft de geldschieter al een prijs afgesproken waarvoor de eigenaar het huis wil verkopen. Als dit niet het geval is, wordt de korte verkoop van de verkoper afgewezen.
Volgens de balans , kan een lage aanbiedingsprijs een strategie zijn die door de makelaar en de verkoper wordt gebruikt om meerdere aanbiedingen op de korte verkoop te lokken. Die prijs is meestal behoorlijk vloeiend, want als de geldschieter de prijs niet goedkeurt, zal de prijs stijgen. Uiteindelijk: een korte verkoop betekent niet noodzakelijk dat u een huis kunt kopen dat onder de marktwaarde ligt. De Balans stelt dat de prijs van short verkopen hoog kan zijn; het kan laag zijn; het kan recht op het geld zijn.
Bovendien gaan geldschieters pas door met de verkoop als de koper zich verbindt tot bepaalde verzoeken, zoals het betalen voor reparaties en sluitingskosten - alles waar de verkoper normaal gesproken verantwoordelijk voor is, moet de koper ermee instemmen.
U zou het onroerend goed ook moeten accepteren zoals het is, hoewel volgens Realtor.com de koper om een inspectie kan vragen. Als de koper schade aan het eigendom van welke aard dan ook aantreft, is de geldschieter niet verantwoordelijk voor het repareren ervan. Als de woning zich in een zeer slechte staat bevindt, kan het de koper een astronomisch bedrag kosten om alle schade te herstellen.
Als u uiteindelijk geïnteresseerd bent in een marktafscherming of korte verkoopaanbieding, zorg er dan voor dat u al het onderzoek doet en alle risico's begrijpt. Want hoewel het het huis van je dromen kan zijn, kan het ook een huis van je zijn nachtmerries . Zorg ervoor dat het de eerste is.
Meer geweldige onroerend goed leest:
- Waarom ik er echt spijt van heb dat ik een 'goed genoeg' huis heb gekocht
- Zo is het echt om in een bekeerde kerk te leven
- De 10 beste plaatsen om te wonen als je een hekel hebt aan autorijden
- 11 IKEA-producten die elke huurder moet kennen
- 15 van de beste Amerikaanse steden voor een balans tussen werk en privé, volgens statistieken
