Stel je voor dat je een huis vindt waar je helemaal weg van bent (of in ieder geval veel potentieel in ziet). Nu: wat als je daar zou kunnen wonen, maar in plaats van je spaargeld vooraf uit te geven, betaal je elke maand een klein deel bovenop je huur voor de aanbetaling. Klinkt als een droom, toch? Hoogstwaarschijnlijk ja, vooral als je een freelancer bent, heb zo-zo krediet , of een hoge schuld / inkomensratio (die verdomde studieleningen!), Of gewoon niet elke maand genoeg geld opzij kunnen zetten om plaats te maken voor een aanbetaling.
Welnu, deze situatie is niet alleen het spul van dromen - het is een soort contract dat bekend staat als huur voor eigendom. Maar zoals bij veel scenario's die te mooi zijn om waar te zijn, brengt het een behoorlijk aantal risico's met zich mee. Dit is wat u moet weten voordat u tekent:
Wat is een huur-naar-eigen lease?
Deze huurovereenkomsten van het eenhoorntype worden veel dingen genoemd, maar huurovereenkomsten, lease-koopcontracten, lease-koopovereenkomsten of lease-to-buy-opties worden vaak gebruikt. Bij een huurovereenkomst gaat een huurder ermee akkoord een eenheid of huis te huren van een verhuurder. Elke maand zal de verhuurder een deel van de maandelijkse betaling opbergen ten gunste van het huurdersfonds in de woning. De afgesproken prijs blijft gedurende de hele huurperiode vast. Meestal, zodra de huurder genoeg eigen vermogen in het huis heeft betaald om in aanmerking te komen voor een hypotheek, heeft de huurder de mogelijkheid om van de verhuurder te kopen.
Een huurder kan bijvoorbeeld een huurkoopcontract ondertekenen voor een huis van $ 150.000. De verhuurder zal van hen eisen dat ze $ 500 neerleggen en $ 1.200 per maand betalen - $ 200 hiervan gaat naar een aanbetaling. Na twee jaar hebben de huurders $ 4.800 betaald voor de aanbetaling, of 3,2 procent van de waarde van het onroerend goed - genoeg om een aanbetaling op een FHA hypotheek . Als ze daarvoor kiezen (onthoud, het is de optie om te kopen), kan de huurder de hypotheek veiligstellen en de standaardprocedure voor het kopen van een huis volgen.
Hoewel dit klinkt als een geweldige opzet, zijn huurcontracten niet altijd zo magisch.
Ten eerste kunnen ze duur zijn. Verhuurders kunnen niet-restitueerbare kosten vooraf vragen (ook wel optiepremie genoemd) om de koopoptie veilig te stellen. Ze kunnen uiteindelijk net zo duur worden als een aanbetaling, zo niet meer. De norm is meestal 5 procent, maar hierover kan worden onderhandeld tussen partijen. Bovendien, als een huurder ervoor kiest om aan het einde van het contract niet te kopen, krijgt hij niets van het opgeborgen geld terug.
Het is ook belangrijk op te merken dat huur-naar-eigen leases hetzelfde klinken, maar heel anders zijn dan contract-voor-akte-opstellingen (die hun eigen risico's hebben). Contract voor daden zijn door de verkoper gefinancierde huizen waarbij een koper een verkoper over een lange periode in maandelijkse termijnen met hoge rente terugbetaalt. In deze situaties is de huurder verantwoordelijk voor alle reparaties, en meestal ook voor belastingen en verzekeringen.
Bij verhuur voor eigen gebruik valt de huurder tijdens de huurperiode meestal onder het huurdersrecht en is hij niet aansprakelijk voor onderhoud of reparaties. Dit kan echter van staat tot staat verschillen - en uw huisbaas kan proberen u deze rechten te laten ondertekenen (hoewel, nogmaals, de wettigheid hiervan verschilt van staat tot staat).
Wat zijn enkele van de risico's van een huur-naar-eigen lease?
Omdat eigenwoningbezit voor meer Amerikanen onbereikbaar wordt, worden huurovereenkomsten steeds populairder. Er zijn nu enkele goed gefinancierde Wall Street-bedrijven die aanbod transparante huur-naar-eigen programma's voor gerenoveerde, high-end woningen. Bovendien komen ze vaak voor bij peer-to-peer-verkopen, bijvoorbeeld als een familievriend zijn eigendom aan u wil verkopen, maar u nog geen volledige financiering heeft. Volgens Nichole Monticelli, een makelaar in onroerend goed bij BEX Vastgoed in Florida wordt het standaard huur-naar-eigen contract bijna altijd geschreven met het belang van de verkoper in het achterhoofd.
Verhuurder/verkopers kunnen bijvoorbeeld proberen om alle onderhoud en reparaties op de huurder te laten vallen (dit kan in veel staten in strijd zijn met de huurderswetten, dus neem contact op met uw advocaat!) Of er kan in een contract staan dat een enkele te late betaling de overeenkomst ongeldig maakt . Dit betekent dat de huurder al het geld verliest dat hij al heeft betaald, evenals het geld dat hij heeft gestoken in renovaties en reparaties aan het onroerend goed.
En aangezien huurovereenkomsten aantrekkelijk zijn voor degenen die anders uit traditionele opties voor het kopen van een huis worden geduwd, is de markt vatbaar voor oplichting. Florida zag bijvoorbeeld een toename van oplichting met huurovereenkomsten tijdens de huizenmarktcrash van het midden van de jaren 2000, zegt Monticelli. Er waren veel gevallen waarin de huurders hun maandelijkse betalingen deden, reparaties uitvoerden en zelfs het huis opwaardeerden terwijl de eigenaren van het onroerend goed hun betalingen op zak hadden. De eigenaren zouden dan stoppen met het betalen van de hypotheek en de huurders zouden zich rot voelen als de banken kwamen om het pand terug te vorderen. een 2016 New York Times-onderzoek toonde aan dat deze oplichting weer in opkomst was.
Als u een huur-to-own-mogelijkheid vindt, let dan op enkele van deze rode vlaggen:
- Als het huis in slechte staat verkeert, kan dit erop duiden dat het is verwaarloosd, al is afgeschermd of wordt teruggevorderd door de bank.
- Pas op voor een verhuurder die u ontmoedigt om een onafhankelijke inspectie en taxatie te laten doen.
- Uw extra betalingen moeten oplopen tot het overeengekomen aanbetalingsbedrag: Meestal hebben we het over een aanbetaling van 3,5 procent voor een FHA-verzekerde hypotheek, Holden Lewis, een thuisexpert bij NerdWallet , zegt.
- Controleer het titelrapport om te controleren of uw huisbaas de wettelijke eigenaar van het onroerend goed is, zegt Shaolaine Loving, advocaat bij Loving Law LTD . Het rapport zal ook details geven over eventuele aanvullende pandrechten of vonnissen die moeten worden betaald voordat u het eigendom overneemt (en waarschijnlijk zou de verhuurder van u eisen dat u ervoor betaalt).
Maar zelfs als al deze dingen duidelijk worden, is het belangrijk om te beseffen dat je nog steeds in een wankele situatie terechtkomt - je investeert in iets waar je weinig controle over hebt.
Hoewel er bijvoorbeeld mogelijk geen extra pandrechten op het onroerend goed waren toen u uw huurovereenkomst ondertekende, heeft de eigenaar er misschien wat later aan toegevoegd, zegt Loving. Bepalen of dit het geval is en uzelf ertegen proberen te beschermen, brengt allemaal extra kosten met zich mee. Hierdoor kunnen de werkelijke kosten van het kopen van een huis via een huurovereenkomst veel hoger zijn dan die van een traditionele aankoop.
Bovendien, hoewel je wettelijke rechten hebt op het geld dat je hebt geïnvesteerd, kan het in extreme gevallen erg duur zijn om te krijgen wat je verschuldigd bent: de eigenaar kan nog steeds in gebreke blijven in zijn hypotheekverplichtingen en het huis verliezen door executie, zegt Loving. [Dit] zou u ertoe brengen om te procederen voor een rechtsmiddel tegen de verkoper.
Wat te doen voordat u zich aanmeldt op de stippellijn?
Als je hebt besloten dat huren voor eigen rekening iets voor jou is, of als je verliefd bent geworden op een huurwoning met een koopoptie, dan is de volgende stap om je advocaat te bellen. Zoals eerder vermeld, hebben verschillende staten en regio's hun eigen wetten met betrekking tot huur-naar-eigendom, dus zorg ervoor dat uw advocaat op de hoogte is van waar u een huurovereenkomst wilt ondertekenen.
Monticelli heeft de neiging om haar klanten te adviseren om weg te blijven van huur-naar-eigen huurovereenkomsten, maar als haar klanten besluiten deze weg te gaan, raadt ze altijd aan om een advocaat het contract te laten beoordelen en het te herschrijven om gunstiger te zijn voor de huurder en te verzachten. risico. Huurders kunnen er bijvoorbeeld voor zorgen dat ze niet het dubbele betalen voor de upgrades en renovaties waarin ze investeren en dat de aankoopprijs niet kan worden verhoogd als het tijd is om te kopen. Als de verkoper niet opnieuw wil onderhandelen, beschouw dat dan als een waarschuwingssignaal, zegt ze.
Zodra u alles duidelijk heeft van uw advocaat, praat dan met een geldschieter:
Vraag om geprekwalificeerd te worden en laat het contract aan de leningfunctionaris zien, zegt Lewis. Een leningfunctionaris neemt uw financiële gegevens op en laat u weten of u over een paar jaar op schema ligt om een hypotheek te krijgen. Ze zorgen er ook voor dat uw geportioneerde huurbetalingen optellen om een aanbetaling te doen wanneer die tijd komt.
En natuurlijk, als huren voor eigen rekening te riskant lijkt, maar u het gemak van uw aanbetalingsbesparingen gebundeld met uw huur wilt, is er altijd de mogelijkheid om naar een goedkopere plaats te verhuizen maar hetzelfde bedrag aan huur te betalen (dat wil zeggen , de goedkopere huur aan uw verhuurder en het overgebleven deel op uw spaarrekening).
