Goed nieuws eerst: het is eigenlijk mogelijk om een appartement in Manhattan te kopen voor minder dan $ 300.000 of zo. (Ja, een echt appartement - geen kast! En ja, kopen om te bezitten, niet om te huren!) Af en toe komt er een coöperatieve eenheid van de Housing Development Fund Corporation (HDFC) op de markt, die een zeldzame, betaalbare optie biedt voor potentiële huizenkopers.
Maar het ontmoedigende nieuws? Ze zijn niet alleen vrij zeldzaam, deze koopjes in onroerend goed zijn ook een beetje een catch-22: om er een te kopen, moet je een jaarsalaris hebben onder een bepaalde drempel, maar u moet ook aanzienlijk contant geld bij de hand hebben voor aanbetalingen (en in sommige gevallen voor de volledige aankoopprijs). Dit beperkt de pool van huizenjagers die dit type co-op daadwerkelijk kunnen kopen aanzienlijk. In zeldzame gevallen sparen mensen. Vaak zijn het echter mensen (denk aan recente afgestudeerden) met een bescheiden salaris die een erfenis krijgen of een financiële boost krijgen van hun familie, of gepensioneerden zonder maandelijks inkomen maar veel geld in reserves. Zucht.
De HDFC-coöperaties van New York City ontstonden in de jaren zeventig toen, tijdens een economische neergang, verhuurders hun gebouwen begonnen te verlaten. De gebouwen werden overgedragen aan bewoners om te beheren. Het begon als een experiment, maar is sindsdien uitgegroeid tot een niche-manier voor New Yorkers met een laag tot middeninkomen om huizen te kopen.
De eenheden zijn doorgaans ver onder de marktwaarde, wat betekent dat uw hypotheek minder kost dan het huren van een eenheid van vergelijkbare grootte, legt Eugene Gamble uit, een vastgoedbelegger en senior partner met Vastgoed fluisteraars, een vastgoedbeleggings- en ontwikkelingsmaatschappij.
Gefascineerd? Dit is wat vastgoedexperts nog meer zeggen dat u moet weten over HDFC-coöperaties.
222 wat betekent het?
De inkomenslimiet is streng
Naast een meer betaalbare prijs, zijn HDFC-coöperaties vaak plaatsen met een sterk gemeenschapsgevoel, zegt Molly Franklin , een makelaar met CitiHabitats onroerend goed.
de betekenis van 888
Het eerste dat kopers moeten weten, is of ze in aanmerking komen voor het inkomensplafond van het gebouw, en ze moeten die cijfers kunnen tonen op twee jaar belastingaangiften, zegt Franklin. Er is geen universeel inkomenslimiet en formules voor het bepalen van inkomenslimieten verschillen per coöperatie. Hauseit, een te koop aangeboden door eigenaarsbedrijf in New York, samengesteld a voorbeeldgids voor het berekenen van richtlijnen voor inkomenslimieten. U kunt ook kijken op een voorbeeldtoepassing: , die meestal vraagt om bankrekeninggegevens, persoonlijke referenties en een verklaring waarom u in het gebouw wilt wonen.
Tijdelijke afbeelding voor Lucas Callejas , een makelaar met driemunt onroerend goed in New York, zegt dat het belangrijk is voor kopers om te overwegen of ze geplande bonussen of verhogingen hebben. Als dat het geval is, is het misschien de moeite waard om uw bedrijf te vragen deze uit te stellen als u dicht bij de inkomensgrens zit.
Sommige gebouwen zullen, afhankelijk van het programma, geen dollar over de limiet toestaan, legt hij uit. Anderen hebben misschien wat speelruimte met een kleine hoeveelheid flexibiliteit.
In gebouwen met een lager inkomensplafond heersen gepensioneerden met een sterke financiële positie maar een laag inkomen, evenals cadeau-aankopen voor volwassen kinderen, het spel, legt Franklin uit, omdat zoveel van deze aankopen contante deals zijn.
Veel [eenheden] gaan naar mensen die mogelijk ouders of grootouders hebben met aanzienlijke contanten, of mensen die goedbetaalde banen hebben verlaten en nu werken in velden waar ze minder verdienen, maar het meer de moeite waard vinden, zegt Franklin.
Een veel voorkomende misvatting echter? Je zit niet vast aan het verdienen van hetzelfde inkomen voor jaren.
beschermengelmunten verschijnen willekeurig
Mensen worden nerveus dat het gebouw zal eisen dat je nooit meer verdient dan het inkomensplafond na je aankoop, zegt ze. Het gebouw zal uw inkomen niet voor altijd in de gaten houden en de eigendomsovereenkomst zal niet uit uw handen worden gerukt als u een jaar na aankoop een geweldige promotie krijgt.
Nog een lastig punt: kopers moeten weten of het gebouw is goedgekeurd voor hypotheken, zegt Franklin. Sommige gebouwen verkeren niet in een sterke financiële gezondheid, dus het is onwaarschijnlijk dat banken geld lenen, benadrukt ze.
Meestal vereisen HDFC's een wat lage aanbetaling van 10%, legt uit: Debra Bechtel , een professor aan de Brooklyn Law School die lesgeeft in een HDFC-gerichte kliniek; maar sommige warmere buurten hebben al het geld nodig.
Als de geldkwestie niet genoeg was, moeten kopers ook worden goedgekeurd door het coöperatiebestuur van het gebouw. Een organisatie genaamd de Hulpraad voor stedelijke huisvesting heeft een programma om mensen die geïnteresseerd zijn in het leven in HDFC's vooraf te screenen op geschiktheid.
Het zijn geen vastgoedbeleggingen.
Kopers moeten niet verwachten dat ze veel geld verdienen met een HDFC. Ja, hoewel u een groter inkomen mag hebben zodra u het appartement koopt, zal de volgende koper-bewoner hoogstwaarschijnlijk onder het inkomensplafond bij aankoop moeten verdienen. Dit is echter allemaal afhankelijk van de regels van uw gebouw.
wat betekent 12:12?
De wederverkoopprijs is niet beperkt, maar het is erg belangrijk om te begrijpen dat het inkomensplafond bepaalt hoeveel u op uw doorverkoop kunt krijgen, voor het managen van verwachtingen, zegt Franklin.
Bovendien zijn flip-belastingen (of overdrachtskosten die aan het gebouw worden betaald om reserves te behouden wanneer u verkoopt) meestal hoog om snel rijk-regelingen te voorkomen.
De eenheid moet uw hoofdverblijf zijn.
Ik zorg er altijd voor dat mijn kopers weten dat dit alleen echt een geschikte optie is voor iemand die het appartement als hun hoofdverblijfplaats gebruikt, aangezien HDFC's mensen niet toestaan om voor pied-à-terre te kopen en een strikt onderverhuurbeleid hebben, legt uit Shelly Place , een Triplemint-agent.
U betaalt minder, maar u krijgt (meestal) ook minder.
Veel HDFC's hebben dure renovaties nodig om ze op een redelijke levensstandaard te brengen en daarom is het mogelijk dat uw contante uitgaven hoger zijn dan bij veel kant-en-klare alternatieven, legt Gamble uit.
betekenis van 333 nummers
HDFC-units zijn ontworpen voor mensen met een laag tot middeninkomen, en als zodanig hebben ze over het algemeen lage onderhoudskosten, Property Whisperers ’ zegt Gamble. Deze vergoedingen brengen echter kosten met zich mee: lage onderhoudskosten betekenen dat het gebouw minder liquide middelen heeft voor reparaties, en daarom kan het gebouw gevoelig zijn voor veiligheids- of onderhoudsproblemen.
En hoewel dit voor sommige gebouwen geldt, is er een soort renaissance gaande met Manhattan HDFC's. Een toestroom van recente HDFC-verkopen betekent dat gebouwen meer in hun kas hebben; velen krijgen de broodnodige upgrades en stellen zich ook open voor financiering, zegt Franklin.
De afhaalmaaltijd? HDFC's vallen niet in de categorie te mooi om waar te zijn; maar ze komen zeker met enkele hindernissen.
