Ik heb 9 juli 2019 uitgestippeld in cartoon rode harten in een planner die ik nooit zal weggooien: het is de dag dat ik eindelijk mijn eerste huis sloot! Na een jaar non-stop open huizen , duizenden telefoonmeldingen van MLS-apps en twee mislukte aanbiedingen, werden mijn man en ik eindelijk verliefd op het huis dat we uiteindelijk konden kopen. In tegenstelling tot het krijgen van een iPhone, vereiste deze aankoop echter meer dan alleen ervoor zorgen dat we genoeg geld op onze betaalrekening hadden. Het waren maanden van heen en weer gesprekken tussen onze makelaar, de makelaar van de verkoper en onze leningmedewerker; DUS veel papierwerk; en ongeveer 10 tot 15 uur in totaal ijs eten om mijn angst te kalmeren. Nadat ons bod eindelijk was geaccepteerd, duurde het ongeveer 30 dagen om ons dromerige droomhuis te sluiten.
Maar we hadden geluk dat het zo snel ging. Tot onze verbazing duurt het meestal veel langer om een woning af te sluiten. Wilt u weten hoe lang het duurt (en waarom) en wat u kunt doen om het proces te versnellen? Hier alles wat u moet weten over de timing van het sluitingsproces:
Hoe lang duurt het om een huis te sluiten nadat het bod is geaccepteerd?
Volgens Ellie Mae's oriëntatierapport van juli 2019 (de meest recente beschikbare), duurt het gemiddeld 42 dagen om een woning met financiering af te sluiten.
Hoe lang het duurt om een huis te sluiten na een geaccepteerd bod, hangt echter echt af van waar je woont, wat voor soort huis je koopt en wat voor soort lening je aangaat (als je er al een neemt uit!)
Hoe lang duurt het om een huis af te sluiten met een VA-lening?
Degenen die in de Amerikaanse strijdkrachten hebben gediend, komen in aanmerking voor leningen voor Veteran Affairs (of VA). Ze vereisen geen aanbetaling, hebben lagere sluitingskosten dan conventionele dieptepunten en bieden meer kredietflexibiliteit. Hoewel het een mythologis is dat VA-leningen een eeuwigheid duren om te verwerken, sluiten ze volgens Ellie Mae in gemiddeld 46 dagen af - slechts vier dagen langer dan een conventionele lening.
Waarom duurt het soms langer om een woning te sluiten?
Het sluiten van een huis kan zeker langer dan 42 dagen duren, vooral als je een co-op of appartement koopt. Coöperaties en appartementen hebben verschillende relaties met het meergezinsgebouw waarin ze zijn gehuisvest.
Co-op-eigenaren betalen in het hele gebouw en bezitten een deel van de investering, maar zijn niet echt eigenaar van hun ruimte (binnen of buiten). Ze hebben hoogstwaarschijnlijk een contract of aandelenaandeel waarmee ze daar kunnen wonen en deel kunnen uitmaken van de coöp-bestuursvereniging die alle beslissingen neemt over het gebouw - onderhoudsprojecten en ook wie mag kopen.
Eigenaren van appartementen daarentegen bezitten meestal het interieur van hun ruimte en bezitten vervolgens een deel van de gemeenschappelijke ruimtes en exterieurs van het pand. Er zijn ook besturen, maar die beslissen alleen over het onderhoud, niet over huurders of eigenaren.
Door deze extra stappen (en hun betrokkenheid bij andere partijen dan koper en verkoper) kan het sluiten van co-ops en condos veel langer duren. Bill Kovalchuk , een makelaar die werkt voor Warburg Realty in NYC, zegt dat het sluiten in bijvoorbeeld Manhattan 60 tot 90 dagen kan duren.
Dit is hoe dat gemiddeld uitvalt, volgens Kowalczuk:
- Contractonderhandelingen en afronding due diligence door de advocaat van de koper: vijf tot zeven werkdagen.
- Voltooiing van de verkoopaanvraag voor het co-op / condo-bord: 10 tot 14 dagen (nog een week als er financiering bij betrokken is.)
- Waardering: zeven tot tien dagen.
- Beoordeling van de aanvraag door co-op-manager voordat deze naar het bestuur wordt gestuurd: drie tot zeven dagen
- Bestuursproces, plus interviews: zeven tot veertien dagen.
Hoe lang duurt het om een huis te sluiten na taxatie?
Adi Perez , een agent voor The Agency in LA, zegt dat het ongeveer 10-14 dagen duurt om een huis te sluiten als de taxatie waarde heeft.
Als de vraagprijs echter binnenkomt, over- of -onderwaarde , duurt het langer omdat het oplossen van deze complicatie betekent meer communicatie tussen partijen en papierwerk dat iedereen moet ondertekenen. Het kan bijvoorbeeld zijn dat de makelaar van een koper met de makelaar van de verkoper moet onderhandelen over de huizenprijs of dat de koper moet werken aan het verkrijgen van aanvullende financiering. Dit kan gemakkelijk een week of twee toevoegen.
Hoe lang duurt het om een huis met contant geld te sluiten?
Aangezien een all-cash koper het hypotheekproces en de taxatie uit de vergelijking haalt, zegt Kowalczuk dat dit het proces met twee tot drie weken kan verkorten.
Hoe kan ik het sluiten van een huis versnellen?
Louis Adler, directeur en medeoprichter van ECHT New York , zegt dat het op orde krijgen van uw financiën en gerelateerde papierwerk aan het begin van het koopproces de afsluiting echt kan versnellen.
Ik kan dit bevestigen: het jaar voordat ik op zoek ging naar een huis, begon ik mijn krediet agressief af te betalen en werkte ik hard om gewoonten aan te leren die mijn score zouden verhogen. Toen we eenmaal naar huizen begonnen te kijken, was ik extreem op de hoogte van het zingen van mijn documenten; op mijn werk met HR gecommuniceerd dat ze een telefoontje over mijn dienstverband zouden verwachten; en mijn belastingaangiften, bankdocumenten en loonstrookjes van tevoren gesorteerd. En elke keer dat ik een e-mail of telefoontje van mijn agent of leningkantoor ontving, beantwoordde ik het zo snel als ik kon.
Dit alles heeft het proces absoluut versneld en hielp de verloren tijd van drie tot vier dagen in te halen toen we niet nader genoemde problemen met de stichting tegenkwamen. Omdat we ook een goede indruk hadden gemaakt op de makelaar van de verkoper, konden we gemakkelijk onderhandelen over een lagere verkoopprijs en krediet om het zelf te repareren.
Hoe lang duurt de daadwerkelijke afsluiting?
Het proces om een huis fysiek te sluiten duurt ongeveer een uur, althans in mijn ervaring. Ik reed naar het gebouw van mijn lening officier en ondertekende een stapel papieren ongeveer zo groot als een peuter (zoals, heel veel van papieren). Samen met mijn man waren ook mijn makelaar en een derde partij (in mijn geval een medewerker van een escrow-bedrijf) aanwezig als getuigen.
Toen alles was ingediend, ontmoetten mijn man en ik onze agent een paar dagen later in ons toekomstige huis en kregen we alle sleutels! Je zult dit niet vinden in een officieel rapport van het proces, maar hier is een absoluut cruciale tip: bereid je voor op veel gepiep en OMG!s als je eenmaal sluit - misschien ook een glas (of drie) feestelijke wijn.
Meer geweldige onroerend goed leest:
- Ik zal nooit een huis kopen dat na 1949 is gebouwd - dit is de enige reden waarom
- De 24 meest briljante huiskamer-stagingtips aller tijden
- 10 dingen die verhuurders niet graag zien in uw huis
- 10 verrassende manieren waarop thuiswerken uw budget beïnvloedt
- 6 apps die elke huiseigenaar op zijn telefoon zou moeten hebben
