We hebben het allemaal gehoord. Als je iets wilt kopen, moet je altijd voor het slechtste huis in de beste buurt gaan. Maar zijn velen van ons ooit gestopt om die conventionele wijsheid in twijfel te trekken? Ik dacht dat ik tegen de conventies inging toen ik een van de laagst geprijsde huizen kocht in een buurt waar veel lokale bewoners mijden (en tot mijn eeuwige frustratie dat Uber-chauffeurs mijn Airbnb-gasten vertellen dat ze moeten vermijden) - maar is het waar?
de auteurs van Zillow Talk: de nieuwe regels voor onroerend goed , Spencer Rascoff en Stan Humphries, geconfronteerd met dat oude onroerendgoeddictaat. En raad eens: het is eigenlijk een vreselijk advies!
Ik heb hun boek gelezen zodat jij dat niet hoeft te doen (hoewel het geweldig is om te lezen!), en heb gesproken met Zillow senior econoom Aaron Terrazas, die me door hun onderzoek en bevindingen heeft geleid. (Laat me dit voorafgaan door te zeggen dat ik geen vastgoedexpert ben en er geen speel op internet. Ik deel hier wat ik heb geleerd en mijn eigen ervaring. Uw kilometerstand kan variëren.)
Dus, zo houden jij koopt het slechtste huis in de beste buurt?
Kort antwoord: nee.
411 engel nummer betekenis
Het lijkt erop dat het adagium is gebaseerd op onze liefde voor een koopje. Iedereen is op zoek naar een deal, zegt Terrazas, en als je terugkijkt, was er het gevoel dat het goedkoopste huis in de mooie buurt een goede deal was ... dat het een achterdeur was naar een chique buurt. En zeker, erkent hij, als je met rijkere mensen in aanraking wilt komen, of als toegang tot rijkere buurtvoorzieningen zoals parken en scholen zwaarder weegt dan je verlangen om je huiswaarde te zien groeien, dan kan dat een reden zijn om een goedkoop huis in een goede buurt te kopen .
Als u echter wilt dat uw huiswaarde de komende jaren in de war raakt, blijkt uit hun gegevens dat dit niet de juiste weg is.
Verwant: 7 dingen die ik wou dat ik had geweten voordat ik mijn Fixer-Upper kocht
Hoe weten ze dat?
Zillow is opgericht door een paar techneuten die op huizenjacht waren, die gefrustreerd waren omdat ze geen toegang hadden tot gegevens die makelaars hadden, legde Terrazas uit. En hebben ze nu ooit data in handen! Dus zijn ze erin gedoken.
Ze rangschikten alle buurten in een bepaald stedelijk gebied in het hele land op prijs, zegt Terrazas, namen vervolgens de onderste tien procent van de huizen en vergeleken ze met de algemene trend in hun respectieve buurten.
Het boek legt het uit:
Als het adagium waar zou zijn, zou de onderste 10 procent van de huizen beter moeten presteren dan de duurdere huizen in hun buurt. Snellere waardering zou erop wijzen dat het kopen van het goedkoopste huis in de beste buurt een strategie is die echt loont.
Maar - helaas - dat doet het niet. In plaats daarvan ontdekten we dat slechts zelden de onderste 10 procent beter presteert dan de bovenste 90 procent van de huizen in een postcode
Wat er gebeurde, is dat de onderste 10 procent gewaardeerd werd net in lijn met anderen in de buurt, zegt Terrazas. Oké, dat is niet goed of slecht.
De kicker komt, zegt hij, als je deze dure buurten vergelijkt met andere buurten in een stedelijk gebied. Die dure gebieden hebben de neiging om onder de metro als geheel te presteren.
Of, zoals het boek zegt,
Het kopen van het slechtste huis in de beste buurt kan zelfs averechts werken. Dat komt omdat hoe welvarender een buurt is, in verhouding tot het grotere stedelijke gebied, hoe slechter de huizen in de onderste 10 procent presteren. Kortom, hoe mooier de buurt, hoe groter de mythe!
Opslaan Pin het Meer afbeeldingen bekijken Krediet: Justitie Darragh
Er is beter advies:
Dit is wat je moet doen als je een huis wilt dat sneller in waarde zal stijgen: Tweak het oude gezegde en koop het goedkoopste huis in de populairste buurt, waar, zegt het boek:
…woningen stijgen over het algemeen nog sneller in waarde dan de woningen in de eersteklas wijk. Nogmaals, het is eigenlijk een betere vastgoedstrategie om huizen buiten de beste buurt te kopen. ... Dus als je een slimme huizenkoper bent, wil je misschien verhuizen naar een van de minder ontwikkelde buurten rond dat geweldige deel van de stad. U kunt er vrij zeker van zijn dat u na verloop van tijd zowel zult genieten van een hogere woningwaarde als van een buurt met veel van dezelfde functies waarvoor u ooit moest reizen. Kortom, als je een beetje geduld hebt, kun je wachten tot de koelte naar je toe komt.
Maar wat maakt een warme buurt? Door de wiskunde is het er een waar, historisch gezien, de huiswaarden lager zijn dan die van de metro als geheel, maar in de afgelopen vijf jaar is de waardering boven de metromediaan geweest. En hoe vind je die informatie? De voor de hand liggende plaats is Zillow, zegt Terrazas (hij is hun senior econoom), maar u kunt ook praten met lokale vastgoedprofessionals.
Als je het niet erg vindt om door een aantal mega-spreadsheets te bladeren, het is allemaal op zillow.com/data . Ik vond mijn buurtgegevens met hulp van Terrazas. (Ik ben hier een schrijver, geen statisticus!)
- De eerste optie op de pagina is Gegevenstype - kies ZHVI (dat is de Zillow Home Value Index) in de vervolgkeuzelijst.
- De volgende is Geografie - kies hier Buurt.
- Download de gigantische spreadsheet van elke buurt in de Verenigde Staten en filter op je metrogebied (je hebt hier wat Excel-vaardigheden nodig).
- We richten ons op de kolom van 5 jaar en zijn op zoek naar een getal dat boven de mediaan van het stedelijk gebied ligt (halverwege). Tot mijn vreugde bevond de mijne zich in het bovenste derde deel, ruim boven de mediaan, en niet ver achter mijn vorige buurt.
Natuurlijk moet je vroeg genoeg in de hete buurt zijn om een koopje te doen, dus dat is waar de lastige wetenschap (of kunst?)
Verwant: 20 vragen die u nu aan uw verhuurder moet stellen
Denk aan het halo-effect, zegt Terrazas, en zoek naar de goedkopere buurten die grenzen aan de warme buurten. Die coffeeshops en galerieën en dergelijke zullen zich verspreiden naar meer betaalbare gebieden naarmate de prijzen daar stijgen. (Daar kan ik voor instaan - we hebben ons oude huis verkocht in een buurt die tot onze verbazing behoorlijk heet was geworden en dichter bij het centrum zijn verhuisd naar onze huidige, veel goedkopere per vierkante meter, en de restaurants beginnen te komen .) Nabijheid van het stadscentrum is ook belangrijk, maar er waren enkele andere interessante bevindingen.
betekenis van 333 verliefd
Vergeet hipsters, zegt het boek. De grootste indicator voor een buurt die op een dag sterk in waarde zou stijgen, was vooral de ouderdom van de woningvoorraad. Hoe ouder de gemiddelde woning is, hoe groter de kans dat een bepaalde buurt een sterke waardering zal zien.
Wat Waarom? Hier word ik echt opgewonden van, hier in mijn huis uit 1890. Oudere huizen vergen doorgaans meer investeringen, legt Terrazas uit, (je kunt dat nog een keer zeggen!) en daarom zijn ze betaalbaarder. Het is een kans die enige investering vereist, maar die zich op de langere termijn terugbetaalt. (Dat gezegd hebbende, ze zijn misschien niet het koopje dat ze vroeger waren, zegt hij, omdat opknappers tegenwoordig niet zo zwaar worden afgeprijsd.)
Hetzelfde kan het geval zijn als het gaat om buurten met een hogere huurderspopulatie; eigenaren van deze huizen investeren niet per se in deze huizen of onderhouden deze niet zo veel, zegt hij, dus je zult eerder een betaalbare opknapper vinden als ze te koop komen.
Als je op zoek bent naar een geweldig rendement, vergeet dan de conventionele wijsheid, volgens deze experts. Het goedkoopste huis in de beste buurt is niet de juiste keuze. Koop in plaats daarvan het goedkoopste huis in de populairste buurt - en begin met zoeken in een oudere buurt dicht bij de actie.
Opnieuw bewerkt vanuit een oorspronkelijk gepubliceerd bericht op 22-02-2018 – LS
Lees verder: Kunnen gentrificaties helpen om gentrificatie te bestrijden? Misschien niet, maar je moet het toch proberen
