We hebben allemaal de shows op tv gezien: mensen kopen opknaphuizen tegen een lage prijs, renoveren en updaten ze en verkopen ze vervolgens met winst. Deze afbeeldingen zorgen ervoor dat flipping-huizen er gemakkelijk, leuk en een gegarandeerde overwinning uitzien. Maar zoals je waarschijnlijk al geraden hebt, is dat niet altijd het geval.
Er zijn veel factoren die een rol spelen bij het kopen, renoveren en verkopen van een huis binnen het budget en op tijd. En voor potentiële kopers van omgedraaide huizen hebben die factoren uiteindelijk invloed op de kwaliteit en prijs van het onroerend goed dat ze overwegen.
Om erachter te komen wat experts in onroerend goed Echt nadenken over het proces van flippen, wendden we ons tot negen agenten in het hele land voor hun input.
Kwaliteitszorgen
Het is waarschijnlijk geen verrassing dat de eerste zorg van onze makelaars over flipping de kwaliteit is. Veel flippers proberen hun winst te maximaliseren door tijdens het renovatieproces te bezuinigen, en dat omvat goedkope materialen, slordig werk en over het hoofd geziene gebieden (zoals het niet bijwerken van elektriciteit en sanitair).
Wat ooit als een creatief en lucratief proces werd beschouwd, is iets geworden waar agenten en kopers op hun hoede voor zijn, zegt Miltiadis Kastanis van Douglas Elliman in Miami Beach. Omgedraaide huizen worden gezien als huizen die er goed uitzien, maar de hoeken worden afgesneden. Er gaat veel tijd, moeite en geld zitten in het gereed maken van deze huizen, en niet iedereen is bereid die taak op zich te nemen.
Elementen die vaak van lage kwaliteit zijn, zijn afwerkingen, hardware, apparaten en armaturen, zegt hij.
Mooi betekent niet altijd perfect, beaamt Jessica Ellis van Sotheby's International Realty - Westlake Village Brokerage in Californië, waarbij hij opmerkt dat veel kopers van omgedraaide huizen zich ten onrechte afmelden voor verschillende noodzakelijke inspecties, simpelweg omdat de eigendommen nieuw lijken.
Dit is een van de grootste fouten die kopers maken bij het kopen van een flip-over, zegt ze. Ik moedig klanten altijd aan om elke benodigde inspectie uit te voeren.
Financieel risico
Voor degenen die het flippen doen, is er een groot financieel risico aan het proces verbonden.
Als je niet weet wat je doet, kan het je pijn doen, zegt Lynette Kohn Huber met Walker Reid Realty in Boca Raton, Fla. HGTV laat het er gemakkelijk en leuk uitzien, maar die mensen zijn professionals met vaardigheden en ervaring, en ze hebben zelfs flops. Er zijn veel mensen die met een flip over hun hoofd gaan.
Flipping is een zeer moordende business, zegt Chris Cusimano van Keller Williams Realty in Boca Raton, en je moet veel geld en tijd hebben om het goed te doen, zegt hij. In zijn ervaring waren de winsten die werden behaald met omgedraaide huizen OK, maar dat er meer geld te verdienen is door huizen op de traditionele manier te verkopen.
Naast voldoende tijd, geld, vaardigheden en ervaring, hebben flippers veel geluk nodig om te profiteren, zegt Allen Roth van Sotheby's International Realty - Beverly Hills Brokerage in Californië. Ze moeten ook vertrouwen op een beetje geluk met markttiming. Er is ongelooflijk veel risico aan verbonden, en ik heb uit de eerste hand flippers aanzienlijke verliezen zien lijden omdat er onderweg iets is mislukt.
Als je het geluk niet aan je zijde hebt en het proces meer tijd kost dan verwacht, kost het je als flipper, zegt Simon Isaacs van Simon Isaacs onroerend goed in Palm Beach. Als u langer vasthoudt aan onroerend goed dan verwacht, kunt u vatbaar zijn voor onroerendgoedbelasting en onderhoudsrekeningen die u niet had verwacht.
Veel voorkomende complicaties
Het komt vrij vaak voor dat er ergens langs de lijn complicaties optreden, zowel voor kopers als verkopers van omgedraaide huizen. In sommige staten, waaronder Texas, komt een omgedraaid huis mogelijk niet in aanmerking voor een FHA-lening , merkt Francesca Conway op, een gelieerde agent bij de Kampioenenkantoor van Coldwell Banker Realty in het voorjaar, Texas. De eigendomsketenregels in Texas stellen dat een eigendom 90 dagen in bezit moet zijn voordat het in aanmerking kan komen voor een FHA-lening.
Daarom beperkt het kopers, vooral mensen die voor het eerst een huis kopen, wat soms de breedste markt is voor omgedraaide huizen, legt ze uit.
Als kopersagent kunnen er verschillende problemen optreden bij het sluiten van escrow op omgedraaide huizen, zegt Ellis. De biedingsoorlog is duidelijk mijn grootste hindernis, omdat ze op de markt het meest wenselijk zijn.
Vanuit het perspectief van een flipper kunnen er onverwachte projectkosten ontstaan die je niet in de hand hebt, zoals vertragingen in het vergunningsproces en materiaalorders, zegt Ericka S. Black, verbonden aan Coldwell Banker Realty in de Mid-Atlantische regio, Dupont / Logan Circle-kantoor in Washington, D.C. Covid-19 had bijvoorbeeld gevolgen voor de activiteiten van veel overheidsvergunningen en fabrikanten van bouwmaterialen, wat leidde tot onvoorziene vertragingen en onverwachte projectkosten.
de betekenis van 888
Dit kan een kettingreactie veroorzaken. Vanwege dergelijke onverwachte projectkosten kiezen sommige flippers ervoor om te bezuinigen - wat er op zijn beurt toe kan leiden dat de aanbieding nog langer op de markt blijft.
Als vastgoedprofessionals de bochten kunnen zien, zullen onze klanten en hun huisinspecteur het zeker zien, zegt Black. Het snijden van hoeken kan leiden tot winstderving omdat het huis langer op de markt blijft staan.
COVID-waarschuwing
Er is echter één voordeel aan het verkopen van omgedraaide huizen op dit moment, en dat is te danken aan de COVID-19-pandemie, zegt Mia Cottet van Sotheby's International Realty - Los Feliz Brokerage in Los Angeles. Voorheen waren haar klanten op hun hoede voor het kopen van flips, bang dat ze een premie zouden betalen voor werk van lage kwaliteit. Nu zijn er dingen veranderd.
Mensen zijn nu minder geneigd om zware verbouwingen op zich te nemen, legt ze uit. Social distancing met aannemers in huis kan lastig zijn, en het verkrijgen van materialen in binnen- en buitenland kan leiden tot ernstige vertragingen. Mijn klanten vragen nu steeds meer om een huis dat ‘af’ is.’
